Ngân hàng Nhà nước đề xuất nâng trần tín dụng cho dự án lớn tại Hà Nội

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa công bố dự thảo Thông tư cho phép các ngân hàng thương mại cấp tín dụng vượt giới hạn thông thường đối với các dự án lớn, quan trọng trên địa bàn Hà Nội, với mức trần đề xuất lên tới 38% vốn tự có cho một khách hàng [1]. Động thái này nhằm tháo gỡ nút thắt vốn cho các công trình trọng điểm, trong bối cảnh thị trường bất động sản trong nước đang đối mặt với tình trạng sụt giảm sức mua và chi phí vay duy trì ở mức cao [1, 3].

Cơ chế nới lỏng tín dụng đặc thù

Theo quy định hiện hành, giới hạn cấp tín dụng sẽ giảm dần theo lộ trình, xuống còn 10% vốn tự có đối với một khách hàng và 15% đối với nhóm khách hàng liên quan từ năm 2029 [1]. Dự thảo mới của NHNN tạo ra một ngoại lệ đáng kể cho các dự án hạ tầng và đô thị lớn tại Thủ đô, cho phép các ngân hàng thương mại và chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp tín dụng vượt mức này nếu được Thủ tướng Chính phủ xem xét và quyết định [1, 2].

Để được hưởng cơ chế này, các dự án phải thuộc danh mục được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo Nghị quyết 258/2025/QH15 [1]. Ngoài ra, NHNN cũng cho phép loại trừ phần dư nợ phát sinh mới hằng năm của các dự án này khi tính toán chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của ngân hàng, nhằm khuyến khích các tổ chức tín dụng tham gia tài trợ cho các công trình quy mô lớn như đường sắt đô thị hay các dự án hạ tầng liên kết vùng [2].

Bối cảnh thị trường và áp lực vốn

Đề xuất này xuất hiện khi các tập đoàn lớn, điển hình như Vingroup, đang chuyển hướng chiến lược sang thị trường quốc tế trong bối cảnh thị trường bất động sản nội địa chững lại [3]. Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Dat Xanh Services cho thấy lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp trong nửa đầu năm 2026 đã giảm 62% so với nửa cuối năm 2025, dù nguồn cung tăng 40% [3].

Áp lực tài chính đối với các doanh nghiệp bất động sản càng trở nên rõ nét khi chi phí vay thả nổi tại các ngân hàng thương mại vẫn neo ở mức cao, từ 15-16%/năm tính đến giữa tháng 7 [3]. Trong khi các doanh nghiệp lớn như Vingroup đã tạm dừng mở rộng quỹ đất tại Việt Nam để tập trung vào các dự án đang thực hiện, cơ chế tín dụng mới được kỳ vọng sẽ hỗ trợ dòng vốn cho các dự án hạ tầng trọng điểm, bao gồm các tuyến đường sắt đô thị theo mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) mà liên danh Vinhomes - VinSpeed đang đảm nhiệm [3].

What to watch

• Tiến độ thông qua Thông tư: Theo dõi thời hạn 17 ngày làm việc để NHNN kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ sau khi nhận ý kiến từ các bộ, ngành và địa phương [1].
• Danh mục dự án được phê duyệt: Theo dõi các dự án cụ thể được cấp có thẩm quyền đưa vào danh mục "lớn, quan trọng" theo Nghị quyết 258/2025/QH15 để xác định phạm vi hưởng lợi thực tế [1].
• Khả năng phối hợp hợp vốn: Quan sát xem các ngân hàng có đẩy mạnh hình thức cấp tín dụng hợp vốn hay không, khi NHNN khuyến khích phương thức này để đảm bảo an toàn hoạt động trước khi trình Thủ tướng phê duyệt vượt hạn mức [2].

Câu hỏi đặt ra là liệu việc nới lỏng trần tín dụng có đủ sức vực dậy sức mua bất động sản trong nước, hay dòng vốn này sẽ chủ yếu tập trung vào các dự án hạ tầng công cộng, nơi các doanh nghiệp lớn đang đóng vai trò tổng thầu [1, 3].